Seguro obrigatório no Alojamento Local em Portugal

O seguro é obrigatório no Alojamento Local. O regime jurídico do AL, o Decreto-Lei n.º 128/2014, obriga no artigo 13.º-A o titular da exploração a contratar e a manter válido um seguro de responsabilidade civil extracontratual. Esse artigo foi aditado pela Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto, e foi a Lei do Orçamento do Estado para 2019 (Lei n.º 71/2018, art. 347.º) que definiu este tipo de seguro e o capital mínimo.

Segundo a lei, esse seguro tem de cobrir os danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros decorrentes da atividade de alojamento, incluindo os danos a terceiros resultantes de incêndio ou explosão com origem na unidade de alojamento. O capital mínimo fixado por lei é de €75.000 por sinistro.

É também uma condição do registo. A prova de que foi contratado é exigida na comunicação prévia no RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local), e a falta de seguro é fundamento para cancelar o registo. Sem seguro válido, o estabelecimento fica em situação irregular e o número de registo pode ser revogado.

Os valores, os prazos e o âmbito exato podem mudar por portaria ou por alteração da lei. Antes de contratar, confirme o capital mínimo e as coberturas em vigor com a sua seguradora e na fonte legal (Turismo de Portugal e texto atualizado do DL 128/2014).

Há dois seguros diferentes que muita gente confunde:

• O seguro de responsabilidade civil é o que a lei exige. Cobre os danos que a sua atividade cause a outras pessoas: um hóspede que se magoa, um terceiro afetado por um incêndio com origem na unidade, danos causados a vizinhos. Protege-o daquilo que tenha de pagar a terceiros.
• O seguro multirriscos, ou de recheio, protege o seu próprio património (a estrutura do imóvel, os móveis e os eletrodomésticos) contra incêndio, inundação, roubo e fenómenos da natureza. Por si só, não é o seguro obrigatório de responsabilidade civil, embora muitas apólices multirriscos para AL incluam essa cobertura.

Na prática, muitas seguradoras vendem um produto multirriscos específico para Alojamento Local que junta as duas coisas: a responsabilidade civil obrigatória mais a proteção do imóvel e do recheio. Mas ter «um seguro» não quer dizer que tenha a cobertura legal. Verifique se a apólice inclui expressamente a responsabilidade civil extracontratual nos termos exigidos.

Há ainda uma obrigação adicional para quem explora uma fração integrada num edifício em regime de propriedade horizontal: além da responsabilidade civil, o titular tem de garantir (ou provar a existência de) um seguro que cubra os danos patrimoniais causados diretamente por incêndio na unidade de alojamento ou com origem nela.

O âmbito exato depende da apólice e da seguradora, mas um seguro de AL costuma ter três partes:

• Responsabilidade civil: danos a hóspedes e a terceiros, ou seja, lesões corporais, danos materiais e danos a terceiros por incêndio ou explosão com origem na unidade. É a parte obrigatória.
• Incêndio e riscos do imóvel: danos diretos no próprio imóvel e, em propriedade horizontal, os danos por incêndio com origem na unidade. É a parte que se cruza com a obrigação adicional da lei.
• Recheio (frequente, mas nem sempre incluído): mobiliário, eletrodomésticos e equipamentos. Algumas apólices acrescentam furto ou roubo, danos por água ou perda de rendas.

As coberturas, as exclusões, as franquias e os limites por sinistro variam de seguradora para seguradora. Leia as condições gerais e particulares antes de assinar e confirme que o uso turístico, e não só o habitacional, está expressamente coberto.

Não há um preço único: um valor concreto só faz sentido com uma simulação para o seu imóvel. Estes são os fatores que costumam pesar no prémio:

• A capacidade do estabelecimento: número de utentes, quartos e camas.
• A modalidade e o tipo de imóvel (moradia, apartamento, estabelecimento de hospedagem) e características como o ano de construção e os materiais.
• As coberturas e os capitais escolhidos: quanto mais amplas as coberturas e maiores os capitais, maior o prémio.
• A localização e o histórico de sinistros.
• O perfil do titular (particular ou empresa) e o volume de faturação.

Por isso, peça simulações a mais do que uma seguradora, ou a um mediador, e compare as coberturas e não só o preço. Qualquer valor que veja na internet é apenas indicativo.

A prova de seguro válido é um dos elementos da comunicação prévia no RNAL, a par da legitimidade sobre o imóvel e da declaração de início de atividade nas Finanças.

O seguro tem de se manter válido enquanto o AL estiver aberto, e não só no dia do registo. Se a apólice caducar ou for anulada e não for renovada, o estabelecimento deixa de cumprir um requisito legal, e a falta de seguro válido é, por lei, fundamento para o cancelamento do registo no RNAL.

Numa fiscalização (da ASAE ou da câmara municipal), pode ser-lhe pedida a prova do seguro em vigor. Tenha a apólice e o comprovativo de pagamento à mão e aponte no calendário a data de renovação, para não ficar a descoberto.

O erro mais frequente, e o mais caro, é assumir que o seguro normal da casa cobre o Alojamento Local. Muitas apólices de habitação são feitas para uso próprio ou arrendamento habitacional e excluem o uso turístico. Num sinistro com um hóspede, a seguradora pode recusar o pagamento por essa utilização não estar coberta. Se vai fazer AL, diga-o expressamente à seguradora e contrate (ou adapte) uma apólice para alojamento turístico.

Outros erros frequentes:

• Confundir multirriscos com responsabilidade civil e ficar sem a cobertura que a lei exige.
• Esquecer a obrigação adicional de incêndio quando a unidade está em propriedade horizontal.
• Subdimensionar capitais ou ignorar franquias elevadas que tornam a cobertura quase inútil em sinistros pequenos.
• Deixar a apólice caducar e ficar, sem dar por isso, em incumprimento do registo.

Este guia é informativo e não substitui aconselhamento jurídico ou de seguros. As coberturas, exclusões e obrigações exatas confirmam-se sempre com a seguradora e com a fonte legal (DL 128/2014 atualizado e Turismo de Portugal).