Como registar um Alojamento Local em Portugal

Em Portugal, quem arrenda um imóvel a turistas para estadias de curta duração (uma moradia, um apartamento, quartos) está a explorar um estabelecimento de Alojamento Local (AL) e é obrigado a registá-lo antes de receber o primeiro hóspede. Sem registo, a atividade é ilegal e sujeita a coimas.

O registo não é uma "licença" no sentido clássico de pedir autorização e esperar por ela. É uma comunicação prévia com prazo: o titular comunica que vai abrir o estabelecimento e, salvo oposição da câmara municipal dentro do prazo legal, o registo é deferido e gera um número: o número de registo no RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local), que faz parte do RNT (Registo Nacional de Turismo), do Turismo de Portugal. Esse número é o título válido de abertura ao público.

A lei reconhece quatro modalidades, e a sua propriedade cabe numa delas:

• Moradia: uma habitação unifamiliar (uma casa autónoma).
• Apartamento: uma fração autónoma de um edifício.
• Estabelecimento de hospedagem: uma unidade com vários quartos, onde se inclui o hostel. O limite geral é de 9 quartos e 27 utentes (os hostels têm regime próprio).
• Quartos: até 3 quartos arrendados dentro da própria residência do titular.

Saber em que modalidade se enquadra é o primeiro passo, porque alguns requisitos (placa, capacidade, segurança) variam com ela.

Antes de submeter a comunicação prévia, há três coisas que têm de estar resolvidas:

• Número de Identificação Fiscal (NIF) ativo: se for estrangeiro, pode precisar também de um representante fiscal em Portugal.
• Início de atividade nas Finanças (AT): antes de registar o AL, declara o início de atividade da prestação de serviços de alojamento. É aqui que escolhe o enquadramento fiscal e fica com a atividade aberta para emitir faturas-recibo.
• Legitimidade sobre o imóvel: tem de ser proprietário ou ter um contrato (arrendamento, comodato) que o autorize a explorar alojamento. Se é inquilino, o contrato de arrendamento tem de permitir expressamente esta utilização.

Sobre o enquadramento fiscal, em traços gerais e sempre a confirmar com um contabilista: os rendimentos de AL são tributados em IRS na categoria B. No regime simplificado, aplica-se um coeficiente de 0,35 ao volume de negócios (ou seja, presume-se que 35% é rendimento tributável); em zonas de contenção, o coeficiente sobe para 0,50. Em IVA, há isenção até €15.000 de volume de negócios anual ao abrigo do artigo 53.º do CIVA (limite atualizado pelo DL 35/2025); acima disso aplica-se, em regra, a taxa reduzida de 6% ao alojamento no continente (nas regiões autónomas varia). Acima de €200.000 de volume de negócios passa para contabilidade organizada.

Estes valores e coeficientes mudam com a Lei do Orçamento do Estado e com a sua situação concreta. Trate do enquadramento fiscal com um contabilista certificado: é aqui que um erro sai mais caro.

Com a atividade aberta nas Finanças, o registo em si faz-se online, no Balcão Único Eletrónico (acedido pelo Balcão do Empreendedor / portal ePortugal), com autenticação por Chave Móvel Digital ou cartão de cidadão. A submissão não tem custo direto.

No formulário identifica o titular, o imóvel, a modalidade, a capacidade (número de quartos, camas e utentes) e anexa os documentos exigidos, entre eles a prova de legitimidade sobre o imóvel, a declaração de início de atividade e o comprovativo de seguro. Ao submeter, o sistema regista a comunicação e abre o prazo de oposição da câmara municipal.

A câmara municipal tem um prazo para se pronunciar: 60 dias em zona normal, ou 90 dias se o imóvel estiver numa área de contenção. Se nada disser dentro do prazo, considera-se que não há oposição e o registo é deferido tacitamente: o número de registo no RNAL é gerado e comunicado ao titular, que a partir daí pode abrir portas.

Atenção às áreas de contenção: alguns municípios (e zonas dentro deles, como certas freguesias de Lisboa ou do Porto) limitam ou suspendem novos registos de AL para travar a pressão sobre a habitação. Nessas zonas o processo é mais longo e pode ser recusado. Antes de comprar ou arrendar para AL, confirme na câmara municipal se o imóvel está numa área de contenção.

Ter o número de registo não chega: o estabelecimento tem de cumprir requisitos legais para receber hóspedes em segurança. Os principais são estes:

• Seguro de responsabilidade civil: obrigatório, com capital mínimo de €75.000 por sinistro, que cubra danos a hóspedes e a terceiros (incluindo incêndios).
• Placa identificativa: no modelo oficial, afixada junto à entrada (no exterior, no caso dos hostels), a identificar o estabelecimento como AL.
• Livro de reclamações: nas versões física e eletrónica, à disposição do hóspede.
• Livro de informações: com regras de funcionamento, instruções de utilização e, em prédios, regras de ruído e do condomínio relevantes para os hóspedes, em português e pelo menos numa língua estrangeira.
• Segurança contra incêndio: com capacidade até 10 utentes, a lei pede extintor e manta de incêndio, equipamento de primeiros socorros e o número de emergência (112) à vista; acima de 10 utentes aplica-se o regime geral de segurança contra incêndio em edifícios.
• Condições de higiene, conforto e ligação à rede pública de água e esgotos.

Cada modalidade tem variações: um hostel não tem os mesmos requisitos que três quartos na sua casa. A lista exata e os modelos oficiais estão no Guia Técnico do Alojamento Local do Turismo de Portugal, que deve consultar para o seu caso concreto.

Com o estabelecimento a funcionar, há obrigações permanentes. A mais esquecida é a comunicação dos hóspedes estrangeiros: por cada hóspede de nacionalidade estrangeira, tem de submeter o boletim de alojamento através do SIBA (Sistema de Informação de Boletins de Alojamento), até 3 dias úteis após o check-in. A obrigação aplica-se só a estrangeiros; os hóspedes portugueses não são comunicados. Com a extinção do SEF, o SIBA passou a ser gerido pela UCFE (Unidade de Coordenação de Fronteiras e Estrangeiros), do Sistema de Segurança Interna.

Há ainda a taxa turística (taxa municipal) onde exista: é cobrada por hóspede e por noite, varia de município para município (e pode não existir no seu), e é o alojamento que a cobra e entrega à câmara. Confirme na câmara municipal do imóvel se há taxa, qual o valor e como se entrega.

Quanto ao quadro legal, 2026 é um ano de maior estabilidade. O Decreto-Lei n.º 76/2024, em vigor desde 1 de novembro de 2024, reverteu boa parte das restrições da lei Mais Habitação: os registos deixaram de caducar ao fim de cinco anos, acabou a caducidade dos registos inativos, o registo voltou a poder ser transmitido (exceto em áreas de contenção) e foi revogada a Contribuição Extraordinária ao Alojamento Local (CEAL). Ainda assim, as áreas de contenção, as quotas e a taxa turística são decididas município a município. Antes de avançar, confirme sempre na câmara municipal, no Turismo de Portugal/RNAL e na Autoridade Tributária. Este guia é informativo e não substitui aconselhamento jurídico ou fiscal.